摘 要：《民法典》对融资租赁设立了登记制度，但是如何登记，登记什么，谁负责登记，登记的作用和效力等内容，《民法典》没有做出规定。本文系统探讨了融资租赁登记的内容、现实中不动产登记的种种障碍、机动车租赁物登记方面的问题以及普通动产登记采用人的编成主义时应注意物的特定化问题，以期对未来《民法典》正式实施背景下的融资租赁登记制度的完善有所助益。
01引言
《中 华 人 民 共 和 国 民 法 典 》（以 下 简 称《民法典》）已于 2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，并将自2021 年 1 月 1 日起施行。《民法典》对融资租赁有一项重大改变，即增加了第 745 条：“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”这是一个全新条款，意味着我国将为融资租赁设立登记制度。
但是如何登记，登记什么，谁负责登记，登记的作用和效力等内容，《民法典》没有做出规定。鉴于《民法典》自 2021 年 1 月 1 日起开始实施，届时相关登记系统必须建立起来并且开始运行，否则，法律的规定就会落空，因此有必要对融资租赁的登记问题做一些探讨。
全国人大常委会副委员长王晨在所作关于《中华人民共和国民法典(草案)》的说明中提到：“草案在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，为优化营商环境提供法治保障：一是扩大担保合同的范围，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（草案第388条第1款。二是删除有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一的动产抵押和权利质 押登记制度留下空间。”
由上述立法说明可知，《民法典》将融资租赁纳入担保合同，删除有关担保物权具体登记机构的规定，下一步将建立统一的动产抵押和权利质押登记制度。动产融资租赁很可能纳入统一的动产抵押和权利质押登记系统进行登记。
现实中，中国人民银行征信中心中征动产融资统一登记平台动产登记系统（以下简称“中登网”）对融资租赁登记已经形成重要的影响力，在中登网进行登记成为融资租赁公司普遍的惯例。据悉，动产融资租赁登记很可能由该系统继续进行。但是，《民法典》实施以后，由于登记将产生法定对抗效力，对系统提出更高的要求，目前的登记情况无法满足法典的要求。
02融资租赁登记的内容
从《民法典》第 745 条规定的内容“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”来看，登记的应该是所有权，至于该所有权的性质是什么，是等同于《民法典》物权编中提及的所有权还是等同于担保物权，目前学者有不同观点。笔者认为，《民法典》之所以将融资租赁纳入担保合同是为了解决租赁物登记公示和权利排序问题，法典没有明确规定融资租赁的所有权是担保物权，那么不能说其所有权就不是所有权。所以，融资租赁登记系统将对租赁物所有权进行登记，产生公示出租人所有权的效力。
《民法典》第745条没有明确该租赁物是动产还是不动产，但从其含义“未经登记，不得对抗善意第三人”的表述来看，应该是指动产租赁物的所有权，不包括不动产。
我国《民法典》延续了《物权法》对不动产采用登记公示、动产占有公示的做法，体现在下列条款：
第208条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第209条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第214条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第224条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。
根据上述原则，动产采用占有公示，即占有动产即对外公示所有动产，普通动产不设所有权登记制度，只设动产抵押登记，不登记不得对抗善意第三人，登记可以对抗善意第三人。而不动产只有登记才能产生公示效力，不存在不动产上的“不登记不得对抗善意第三人”的问题。
结合立法说明中提及的 “删除有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间”的说法，《民法典》第745条的立法初衷是动产租赁物不登记不得对抗善意第三人，而非不动产租赁物。
但是《民法典》作为一部立意高远的、作为“社会生活百科全书”的法律，如果仅指动产租赁物，写明“动产租赁物”会更好，在没有清楚表明限于“动产”的情况下，从字面上可以解释为所有租赁物，包括“不动产”和特殊动产船舶、航空器和机动车，这就产生了立法上的矛盾。
03现实中不动产租赁物登记障碍重重
我国法律、法规都没有禁止不动产作为租赁物，将不动产作为标的物的国内外融资租赁实践都很丰富。我国2007年10月1日开始实施的《物权法》中就规定国家实行统一的不动产登记，《民法典》沿用了《物权法》有关不动产登记的制度，关于不动产统一登记有明确、丰富的登记条款，《民法典》从210-223条都是关于不动产登记。除有明确的立法外，还有配套行政法规，有《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行，2014年11月24日国务院令第 656 号公布，2019年3月24日修订））以及《不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日施行，2016年1月1日国土资源部令第63号公布，2019年7月16日自然资源部第2次部务会修正）。但是，不动产登记的落实情况不如人意。
根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但是在不动产融资租赁交易中，关于登记存在两个问题：
一是，普通不动产过户登记需要缴纳一定比例的契税、土地增值税、所得税等税费，由于不动产价值高，所以这些税费是不小的负担。在融资租赁的情况下，如果是直租模式，相关建造的批文如土地使用许可、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可等都是不动产的初始所有人发出，租赁公司作为融资方，不可能去申请办理这些项目许可，如欲将出租人登记为原始物权人，即出租人做首次登记，将上述许可都办到出租人名下几乎无法实现，因此，出租人不可能办理不动产的初始登记，无法将不动产登记在出租人名下；那么就要先登记在承租人名下，再过户给出租人。
在这种情况以及出售回租的情况下，将不动产过户到出租人名下要缴纳相应的契税、土地增值税、所得税等税费，将来承租人还款完毕后，如果承租人留购租赁物，再过户回承租人，又交一次税费。这样就会增加不必要的融资成本，加重融资人的负担，导致实践中有大量不动产租赁交易不办理所有权过户登记，出租人、承租人双方仅仅在合同中约定不动产租赁物的所有权转移给出租人。在没有办理所有权登记前，其实租赁公司没有取得租赁物的所有权，租赁公司面临两重风险，一是租赁物被承租人再次处分的风险。二是合规性风险。
针对这两重风险，租赁公司通常会要求对不动产的过户登记、税费承担、房产所有权归属及转移等通过融资租赁合同等文件做出约定，为防范承租人再处分风险，租赁公司通常要求承租人将不动产或相应土地使用权抵押给租赁公司。这是由于登记制度不适应融资租赁交易而在实践中产生的迫不得已的变通做法，偶尔会被监管进行处罚。在司法实践中，判决的态度也不统一，导致同案不同判、同案不同监管待遇的不平等现象，影响法律法规的严肃性。
二是，对于构筑物不动产登记不落实现象非常严重。根据《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条将房屋延展到建筑物、构筑物：“房屋等建筑物、构 筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”
实践中存在很多除建筑物之外的构筑物为租赁物的情况，例如：桥梁、大坝、机场跑道、管网、泵站、码头、油库等等，这些属于构筑物，按照法律的规定，其所有权的设立和变更应办理登记才能取得物权效力，但是，不动产登记机构往往不予办理，不仅是不给融资租赁办理登记，根据本所调查，即使原始所有权人提出登记申请，登记机构也往往不知如何办理，因为我国不动产登记的实践和经验是办理普通动产即房屋建筑物和土地，对于构筑物类没有经验，所以难以办理，全国范围内构筑物获得登记的数量很少。
国务院办公厅在《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》（国办发〔2015〕69 号）中明确号召“加大政府采购支持力度，鼓励各级人民政府在提供公共服务、推进基础设施建设和运营中购买金融租赁服务。”
而公共服务和基础设施建设中涉及的标的物很多属于构筑物，例如，国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发〔2015〕42号）提及“围绕增加公共产品和公共服务供给，在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程……等公共服务领域，广泛采用政府和社会资本合作模式”，租赁公司介入上述公共服务领域所涉及的标的往往是构筑物。国家鼓励租赁公司在公共服务方面提供融资租赁服务，但是，对构筑物不动产的 登记制度不健全，配套服务难以满足交易的发展。
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