来源：全球租赁业竞争力论坛
作者：萍 竞争力论坛研究员
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，针对保障性租赁住房提出了六方面的支持政策。在金融支持政策方面，政府提出支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，鼓励持有运营租赁住房的企业将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券，支持银行业金融机构发行金融债券，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设等多项政策建议。
当前，我国住房租赁需求持续旺盛，截至2020年末我国租房人口超过2亿人。而长期以来，住房租赁市场一直是房地产发展的短板，融资问题则是制约行业发展的瓶颈。商品房开发可以通过销售回款迅速回笼资金，实现现金流运转。相比之下新建或改建租赁住房主要通过未来的租金收入逐步回收，投资收益率低，回收期长，社会资本参与的积极性不高。
这一背景之下，急需一批实力雄厚的机构出租人，从供给侧稳定住房租赁市场，推动住房租赁市场健康发展。融资租赁兼顾了融资和融物双重特性，作为机构出租人具有先天的优势，是金融支持住房租赁最好的工具之一。
一、住房租赁市场现状
（一）住房租赁企业的分类
从住房租赁企业的背景来分类，大致上可以分为：政府背景、国企背景和民企背景三类企业。
1、政府背景。
政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为租赁房源，以提供保障性或政策性租赁住房。
2、国企背景
包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。未来，随着各地住房租赁实施方案落地，将出现一批国有住房租赁企业。
3、民企背景
民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。目前市场上活跃的长租公寓企业，多为社会资本投资的企业。
（二）住房租赁企业的运营模式
住房租赁企业的运营模式主要是重资产运营和轻资产运营。
重资产，是指企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。例如，有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营就属于重资产。另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住房，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。
轻资产，是指企业并不持有物业，而是通过长期租赁、委托管理、与持有方运营合作等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。轻资产模式前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。
（三）住房租赁市场的痛难点
目前，住房租赁市场亟待解决两大问题。
其一，住房租赁收益率过低。在北上广深等一线城市，住房租赁的租金回报率（年房租/房价）普遍不到2%，严重低于正常的投资收益率水平（一般需要5%左右）。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房供给。
其二，低成本长期资金缺乏。新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建租赁住房的投资回收期一般在5～8年，且发展初期3～5年内难以盈利，需要长期、低成本、大量的资金支持。
住房租赁企业现有三类主要的融资模式。一是来自风险资本和私募资金等的股权融资，这种融资方式易产生投资方干扰企业经营的问题；二是银行贷款、专项债券等债权融资，其缺点是对住房租赁企业资产和信用有较高要求，且资金使用期短、融资成本高；三是资产证券化（ABS、类REITs）等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资，目前，我国发展住房租赁REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。总的来看，缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道。
二、融资租赁公司助力住房租赁市场
从本质上看，融资租赁兼顾了融资和融物双重特性，融资租赁公司作为机构出租人具有先天的优势。
（一）融资租赁参与住房租赁的先天优势
融资租赁公司作为机构出租人参与住房租赁市场，实质是租赁公司作为社会资本，发挥自身资金融通优势，直接投资并持有租赁住房实物资产。相比其他类型的机构出租人，融资租赁公司主要拥有三个方面的优势。
第一，融资租赁与其他主要融资模式在融资成本、期限等方面更有竞争力。从目前实际情况来看，融资租赁公司，特别是金融租赁公司的融资成本较项目收益票据、股权类REITs等融资方式低，在实际中融资成本仅略高于商业银行同类项目贷款。同时，金融租赁公司可以实现对租赁住房的长期持有，并将收回投资本金期限拉长至租赁住房整个生命周期。
第二，融资租赁公司开展住房租赁业务并不追求超额收益。融资租赁公司开展住房租赁并不追求房价升值的收益，其持有租赁住房资产，仅追求与其所承担的风险相匹配的稳定回报。在实现预期收益的情况下，政府（或住房所有权人）可以随时按照双方约定的价格回购租赁住房；或是在融资租赁公司回收全部投资之后，政府（或住房所有权人）无偿收回租赁住房产权。可以说，融资租赁公司作为机构出租人能够确保政府最终拥有租赁住房的产权，从而实现了租赁住房的长期对外出租，保证了住房租赁市场供给稳定，符合地方新型城镇化的长期规划。
第三，融资租赁公司可以对租赁住房实现全额认购。这一方面能够避免政府为租赁住房垫付资金，减少政府住房租赁补贴支出，切实减轻政府的财政负担；另一方面也有利于住房建设企业回收前期开发建设投入的资金，一定程度上缓解企业的财务负担。
（二）业务模式分析
作为住房租赁产业链上的一环，融资租赁公司以提供长期、低成本资金为切入点，与住房租赁运营商合作，能够有效破解住房租赁市场的痛难点。
在租赁住房的购买环节，根据租赁住房来源不同，融资租赁公司住房租赁业务可以细分为购买模式和开发模式。在购买模式下，融资租赁公司直接购买住房建设企业新建成的租赁住房，或者购买存量住房改造为租赁住房；在开发模式下，融资租赁公司在土地环节即介入租赁住房供给，直接作为业主取得租赁住房建设用地，并委托住房建设企业开发建设租赁住房。
在租赁住房的运营管理环节，又可以分为出租模式和委托管理模式。出租模式下，融资租赁公司将租赁住房长期出租给运营管理企业，向运营管理企业收取租金，不参与租赁住房后期管理。在委托管理模式下，运营管理企业仅是代融资租赁公司来管理租赁住房，租金来源于承租人（租户）。
有了融资租赁公司的介入，对于轻资产模式的住房租赁运营商来讲，运营商可以获得大批量、稳定的房源供给，同时避免了巨额资金投入，能够专注于运营，提高效率；对于重资产模式的住房租赁运营商来讲，运营商可以通过售后回租的方式，获得长期、低成本的资金，实现商业可持续。
三、推动融资租赁公司参与住房租赁市场的政策建议
当前，各级政府正逐步扫清住房租赁市场发展的政策障碍，出台了一系列金融支持政策和工作实施方案。金融租赁公司、融资租赁公司参与住房租赁市场也存在一定的监管、财税政策方面的障碍，政府应该着力推进税费等其他相关配套政策的出台。
（一）允许金融租赁公司（融资租赁公司）参与住房租赁市场
《金融租赁公司管理办法》第四条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。金融租赁公司作为持牌金融机构，监管机构明确要求房产明确不能作为租赁物。
《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司作为受地方金融局监管的地方金融机构，是否能以房地产作为租赁物尚待明确。
建议鼓励资信良好且有一定风险承受能力的金融租赁公司、融资租赁公司在天津参与租赁住房市场，开展以租赁住房及其主要配套设施设备为标的物的融资租赁业务。
（二）允许金融租赁公司设立特殊目的公司（SPV）
《金融租赁公司专业子公司管理暂行规定》允许金融租赁公司为从事特定领域融资租赁业务而设立的专业化租赁子公司。所谓特定领域，包括飞机、船舶以及经银监会认可的其他租赁业务领域。
建议支持金融租赁公司、融资租赁公司在天津自贸试验区内设立特殊目的公司（SPV）开展租赁住房的融资租赁业务，探索各种形式的资本市场资金融通方式。
（三）对租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税实行先征后返
不动产交易过程中所涉及的税费种类较多，税负偏重，增加了金融租赁公司、融资租赁公司的投资成本，对住房租赁业务的开展形成了一定阻碍。
天津曾于2010年下发《关于促进我市租赁业发展的意见》（津政发〔2010〕39 号），文件提到，对政府物业和商业物业售后回租业务，在租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税，实行先征后返。但该文件已于2017年12月27日废止。
建议金融租赁公司、融资租赁公司以“售后回租”模式开展租赁住房融资租赁业务的，视同融资行为，在租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税，实行先征后返。
