引言：
2024年1月5日，国家金融监督管理总局正式发布修订后的《金融租赁公司管理办法（征求意见稿）》，关于租赁物范围的表述，发生重大变化，原管理办法将租赁物范围限定为“固定资产”，本次修订为将租赁物范围限定为“设备资产”和“生产性生物资产”。如何从法律上对“设备资产”和“生产性生物资产”进行准确定义，与原“固定资产”相比，本次修订后，租赁物在外延上会发生哪些变化，对租赁公司的业务会产生哪些影响，这些问题都引起了行业内的广泛讨论。
本系列文章拟追根溯源，详细分析租赁物的定义和范围，并对租赁物所有权的转移登记、租赁物的适格性与合同效力等问题进行分析、解读。
形式上看，融资租赁是买卖+租赁。普通买卖中，标的物是否实际办理过户登记，属于物权层面的问题，不会影响买卖合同本身的效力，租赁合同中，也不会强求出租人一定是登记所有权人，非登记所有权人同样可以有权出租。但是在融资租赁合同中，为什么要求租赁物必须办理所有权过户登记？违反这些规定，不仅会引起监管处罚，在司法审判中，还可能被法院认定为不构成融资租赁法律关系。
要求租赁物必须办理所有权过户登记，否则不构成融资租赁合同关系，上述做法是否合理？本文拟从法律和市场两个角度展开讨论。
一、近期的监管处罚、法院判例与司法政策精神
1、监管处罚
2022年12月，银保监会SH监管局作出行政处罚决定书，责令某银金融租赁公司改正违规行为，罚款50万元，对直接管理责任人员，处以警告，行政处罚的理由是“未按法律规定办理租赁物所有权转移登记”。该行政处罚并非个案，近两年，多地监管部门都曾做出类似的行政处罚。
2、法院判例
从近两年的司法判例看，法院越来越重视租赁物的适格性，尤其是构筑物融资租赁业务，因为构筑物不适格导致融资租赁法律关系被否定的案例频频出现，不适格的重要表现之一就是构筑物未办理过户登记。
如（2021）京民终 132 号案件，根据裁判文书的记载，租赁物的主体为“道路、建筑工程设施、给水管、大棚温室维护、钢结构、砖砌体、钢筋混凝土、沥青混凝土路面、污水管、雨水管、机井房、桥涵、项目管理用房、排水渠”，以上均为典型的构筑物，构筑物占租赁物的比例为91%，除构筑物外，还有部分设备，包括“变压器、柴油发电机、中央空调、电机、水泵、循环风机、软化水设备、锅炉设备”等。
上述构筑物并无登记机关，无法办理登记，法院经审理以出租人“未取得不动产权利证明”为由，将合同性质认定为借贷，法院认为：“出租人对租赁物是否享有所有权是判断合同性质的重要因素，也是售后回租合同与抵押借款合同的最主要区别……本案中，XXX公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并未发生转让……综上，XXX公司与XXX公司在《融资租赁合同》履行中，绝大部分租赁物的所有权并未从承租人转移至出租人，不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质名为售后回租式的融资租赁合同，实为企业借贷合同。”
3、司法政策
2022年底，最高院召开了金融审判工作会议，根据网传的会议纪要，不动产租赁物必须要办理过户登记，否则不构成融资租赁合同关系，至于是否有登记机关，在所不问。
会议纪要第35条规定：“【售后回租的法律关系认定】……根据融资租赁合同解释第二条的规定，审查“售后回租”合同是否构成融资租赁法律关系，重点不在于租赁物出卖人与承租人是否系同一人，而在于是否具备“融物”的本质属性，租赁物是否具备可流通性、特定化、可使用性的基本要素，是判断“售后回租”合同能否达到“融物”功能的标准：（1）租赁物应当具备可流通性。当事人以地下管网、城市道路、市政桥梁、在建工程、不动产作为租赁物，因无法办理或不适于办理等原因没有办理过户登记手续，应认定不构成融资租赁合同关系。”
不动产租赁物必须办理过户手续，否则不构成融资租赁法律关系，已经逐渐成为司法实务中的主流观点。但这种做法是否合理，是否有法理上的依据，值得我们深入的思考和讨论。
二、有关租赁物所有权的规定
我们首先将有关租赁物所有权的规定总结列示如下：
按照《民法典》第143条的规定，民事法律行为（包括合同）的有效条件有三，分别为“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”和“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，只有同时满足以上三个条件，合同才能有效，但不符合上述三种条件的后果却是不同的，可以是无效（终局性无效），可以是效力待定，可以是可撤销，也可以按照隐藏行为做认定，详见下表：
我们分析租赁物的过户登记与合同效力问题，也要从《民法典》143条的规定出发，按照上述三个条件，分情况进行讨论。“条件1”是行为人的民事行为能力问题，与本文主旨无关，我们不予讨论，重点是“条件2”中的通谋虚伪（其他几种情形属于所有民事行为均可能存在的通常性情形，与本文主旨无关，我们不予讨论）和“条件3”，下面我们就分别展开讨论，看一看未办理租赁物过户登记是否会影响合同效力，是否会影响法律关系的认定。
三、租赁物不过户，是否违反强制性规定或者违背公序良俗（条件3）
1、法律层面
《民法典》关于租赁物所有权的规定，从文意上看是强调登记对抗，其着眼点在于保护善意第三人，而并非对租赁物过户登记做要求。从法理上讲，登记生效一定会同时产生对抗效力，但登记能产生对抗效力的，有可能是登记生效，也有可能是交付生效，如机动车是交付生效+登记对抗，房屋是登记同时产生生效+对抗的效力。具体关系见下图：
《民法典》只是强调了登记对抗，并不能据此推断出是登记生效还是交付生效，更不能推断出登记与融资租赁合同效力以及融资租赁法律关系之间的关系。从这个角度来说，民法典实际上并未对租赁物过户登记做要求。
2、规章层面
《金融租赁公司管理办法》和《融资租赁公司监督管理暂行办法》的规定口径基本一致，可以总结为两条：第一，国家法律法规规定所有权转移必须/应当登记的，租赁公司须/应当办理登记；第二，租赁物不属于需要登记，可以不登记。
《金融租赁公司管理办法》修订征求意见稿的口径与现行《金融租赁公司管理办法》和《融资租赁公司监督管理暂行办法》并不一样，其用意并非是放松对所有权过户登记的限制，而是因为征求意见稿直接将不动产排除在租赁物范围之外，所以自然也就不会涉及不动产过户登记的问题。